V predchádzajúcom článku sme rozobrali, čo prináša zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre krátkodobý prenájom: účinnosť od 1. januára 2027, zápis existujúcich hostiteľov do 28. februára 2027 a od 1. marca 2027 zákaz ponúkať ubytovanie cez online platformu bez platného registračného čísla.
To je tá viditeľná časť. Existuje však aj tichšia zmena, ktorá pre bežného ubytovateľa znamená v praxi viac. Od roku 2027 budú o jednom a tom istom pobyte existovať samostatné záznamy na viacerých miestach — a prvýkrát sa budú dať systematickejšie porovnať.
Zákon priamo neustanovuje automatické párovanie každej rezervácie s mesačným hlásením obci. Porovnateľnosť je praktický dôsledok toho, že platformy poskytujú údaje cez jednotné digitálne kontaktné miesto a správca dane dostane elektronický prístup k údajom o hostiteľoch a jednotkách v registri. Konkrétny spôsob, akým budú úrady tieto zdroje prepájať, bude závisieť od technickej implementácie a ich kontrolných postupov.
Tento článok nie je o pokutách. Je o tom, prečo je od roku 2027 dôležité, aby vaša evidencia dávala rovnaké číslo ako všetko ostatné — a čo s tým urobiť teraz, keď je na to čas.
Tri toky údajov o jednom pobyte
Predstavte si jeden týždňový pobyt štyroch hostí v apartmáne v Nízkych Tatrách, rezervovaný cez Booking. Doteraz o ňom existoval jeden úradný záznam: to, čo ste ako ubytovateľ nahlásili obci. Od roku 2027 ich bude viac.
Tok 1 — platforma poskytuje údaje štátu. Online platformy budú pravidelne poskytovať údaje o prenájmoch cez jednotné digitálne kontaktné miesto a zároveň pracovať s registračným číslom jednotky. Ministerstvo tak získa údaje o aktivite konkrétnej jednotky identifikovanej registračným číslom. Slovenský register a dátový tok vychádzajú z nariadenia (EÚ) 2024/1028, ktoré sa uplatňuje od 20. mája 2026.
Tok 2 — k registru má prístup správca dane. Verejná časť registra bude obsahovať adresu jednotky, jej typ, registračné číslo a údaj o začiatku a skončení poskytovania služieb. Zákon navyše dáva správcovi dane elektronický prístup k údajom o hostiteľoch a jednotkách a k ich zmenám na účely správy dane za ubytovanie. Obec tak nebude odkázaná iba na to, čo jej ubytovateľ sám ohlási.
Tok 3 — vy hlásite obci. Vaša povinnosť sa nemení. Podľa VZN svojej obce spočítate prenocovania, uplatníte oslobodenia, podáte hlásenie a daň odvediete. Rozdiel je v tom, že toto číslo už nebude jediným zdrojom informácií o tej istej jednotke.
K tomu sa pridáva štvrtý vektor, ktorý funguje už dnes: DAC7. Platformy od roku 2023 reportujú daňovým správam údaje o predávajúcich a ich príjmoch. Finančná správa tieto údaje prijíma a môže ich používať pri analytike a kontrolách. Register k tomu pridá presnú identitu jednotky a jej adresu.
| Kto | Čo hlási alebo eviduje | Komu |
|---|---|---|
| Platforma | údaje o aktivite jednotky | ministerstvo cez digitálne kontaktné miesto |
| Register | adresa, typ, registračné číslo, obdobie | verejnosť a oprávnené orgány vrátane správcu dane |
| Platforma (DAC7) | údaje o predávajúcom a príjmoch | Finančná správa |
| Vy | prenocovania, oslobodenia, daň | obec |
Nový zákon sám žiadnu novú daň nezavádza — je procesný a evidenčný. Nové nie je právo, ale to, že sa jeho plnenie dá jednoduchšie skontrolovať.
Kde rozdiel vzniká — a nie je to úmysel
Tu je dôležité povedať nahlas jednu vec: väčšina rozdielov medzi číslami nevzniká zo zatajovania. Vzniká z toho, že systémy merajú trochu iné veci a ubytovateľ ich zosúlaďuje v hlave alebo v jednom veľkom Exceli.
Typické zdroje nesúladu:
- Priame rezervácie. Hosť, ktorý u vás bol vlani a napísal vám priamo na e-mail, sa v hlásení platformy neobjaví. Vaše číslo pre obec preto bude — správne — vyššie ako to, ktoré štát dostane od Bookingu. Rozdiel v tomto smere je legitímny, ale musíte ho vedieť vysvetliť a doložiť.
- Oslobodení hostia. Deti do veku podľa VZN, držitelia preukazu ŤZP a ďalšie skupiny podľa pravidiel vašej obce sa počítajú do prenocovaní u platformy, ale nemusia vstupovať do vypočítanej dane. Platforma nahlási štyri osoby, vy odvádzate za dve. To je v poriadku — pokiaľ máte oslobodenie zaevidované a preukázateľné.
- Zmena počtu hostí pri príchode. Rezervácia na štyroch, prišli traja. V platforme môže zostať pôvodné číslo, u vás má byť to skutočné.
- Pobyty na prelome mesiaca. Príchod 29. júla, odchod 2. augusta. Do ktorého hlásenia patria ktoré noci? Ak to raz rozdelíte inak než druhýkrát, ročný súčet nebude sedieť ani sám so sebou.
- Stornovaná rezervácia a no-show. Zmizne z jedného systému a zostane v druhom.
- Jedna jednotka, dva kanály. Tá istá chata na Bookingu aj na megaubytovanie.sk. Dva zdroje, jeden súčet, jedno miesto na omyl.
Žiadna z týchto situácií nie je sama osebe porušením. Ale každá z nich je otázka, na ktorú budete musieť vedieť odpovedať — a odpovedať rovnako ako o rok.
Čo si z toho odniesť
Nemusíte robiť nič dramatické. Stačí, aby vaša evidencia vydržala otázku „ukážte mi, odkiaľ toto číslo je“.
- Jeden zdroj pravdy pre všetky kanály. Booking, Airbnb, megaubytovanie.sk, hauzi.sk aj priame rezervácie musia končiť v jednom prehľade. Nie preto, že to vyžaduje zákon, ale preto, že inak neexistuje číslo, ktoré by ste vedeli obhájiť.
- Evidujte na úrovni pobytu, nie mesiaca. Mesačný súčet je výsledok, nie evidencia. Ak sa niekto spýta na jeden konkrétny týždeň, musíte sa dostať k jednotlivým hosťom a nociam. Presne na to slúži kniha ubytovaných.
- Oslobodenia si zapisujte v momente, keď nastanú. Nie pri zostavovaní hlásenia o tri týždne. „Dieťa, 6 rokov“ zapísané pri check-ine je evidencia; to isté dopisované spätne z pamäti je odhad.
- Archivujte podania. Čo ste odoslali, kedy a s akými číslami. Ak sa raz na niečo bude pýtať obec, otázka bude znieť na konkrétny mesiac spred dvoch rokov.
- Registračné číslo si veďte ako údaj o jednotke. Vrátane jeho stavu. Pozastavené alebo odňaté číslo znamená zákaz ponúkať jednotku cez online platformu — to nie je informácia, ktorú chcete mať len v e-maile z ministerstva.
- Zmeny hláste do 30 dní. Zákon dáva na zápis zmien v registri 30-dňovú lehotu, rovnako ako na výmaz jednotky po definitívnom ukončení prenájmu.
Ak si chcete prejsť celý zoznam povinností od začiatku, máme na to samostatný checklist pre ubytovateľov.
Ako to riešime v noxly
Toto je presne dôvod, prečo noxly existuje — a povieme to bez zbytočnej skromnosti aj bez prehnaných slov.
Pobyty zo všetkých kanálov spadnú do jedného prehľadu, nech prišli z Bookingu, Airbnb, megaubytovania alebo telefonátu. Hostia si evidenčné údaje vyplnia sami cez check-in link, takže vzniká evidencia na úrovni pobytu, nie mesačného súčtu. Oslobodenia a sadzby sa uplatnia podľa pravidiel vašej obce, ktoré si raz nastavíte. Mesačné podklady pre obec vzniknú z tých istých pobytov — nie z ručného prepisovania — a pred odoslaním ich vidíte na kontrolu. O každom odoslaní ostáva záznam.
Inými slovami: číslo, ktoré pošlete obci, má dohľadateľnú cestu k jednotlivým nociam a hosťom, z ktorých vzniklo. To je celé. A od roku 2027 to bude mať cenu.
Časová os
- 1. 1. 2027 — zákon nadobúda účinnosť, register sa spúšťa.
- 28. 2. 2027 — posledný termín na zápis pre hostiteľov, ktorí ponúkali ubytovanie cez platformy do 31. 12. 2026.
- 1. 3. 2027 — po skončení prechodného obdobia sa uplatňuje zákaz ponúkať jednotku cez online platformu bez platného registračného čísla a súvisiace sankcie.
Zákon ustanovuje pokutu 100 až 1 000 € pre fyzickú osobu, 1 000 až 3 000 € pre fyzickú osobu – podnikateľa alebo právnickú osobu a 3 000 až 30 000 € pre poskytovateľa online platformy za príslušné správne delikty. Pri opakovanom porušení možno hornú hranicu zvýšiť až na dvojnásobok.
*Tento článok je praktický prehľad, nie právne ani daňové poradenstvo. Povinnosti k dani za ubytovanie si vždy overte podľa VZN vašej konkrétnej obce. Vykonávacia vyhláška ministerstva, ktorá určí typy jednotiek a technické podrobnosti registra, v čase publikovania článku ešte nebola vydaná; po jej zverejnení článok aktualizujeme.*
Oficiálne zdroje: zákon č. 133/2026 Z. z.; nariadenie (EÚ) 2024/1028; zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach; informácia Finančnej správy SR k DAC7.